【MyGoNews蕭又安/專題報(bào)導(dǎo)】城市發(fā)展是有脈絡(luò)可循的，抓到城市脈動，就等於抓到財(cái)富，臺北地區(qū)房地產(chǎn)的下一個財(cái)富點(diǎn)在哪裡？答案是鄰近南港的汐止。

你可曾有認(rèn)真的思考過，臺北城市是如何發(fā)展起來的嗎？從臺北天空往下看，最早的發(fā)跡地點(diǎn)是50年代的西門町、60年代的臺北車站，先把這個地方當(dāng)成1個旋轉(zhuǎn)軸心。然後，隨著交通建設(shè)，在捷運(yùn)系統(tǒng)陸續(xù)通車之後，發(fā)展重心因?yàn)榕_北市政府從西區(qū)遷徙到東區(qū)的信義計(jì)畫區(qū)，所以，再把信義計(jì)畫區(qū)當(dāng)成臺北第2個旋轉(zhuǎn)軸心。

見證歷史 臺北城市發(fā)展的4個齒輪

信義計(jì)畫區(qū)讓東區(qū)開始繁榮起來，同期間，在臺北市北方的內(nèi)湖地區(qū)，因?yàn)檎咄苿樱沟脙?nèi)湖科學(xué)園區(qū)興起，讓臺北東區(qū)與內(nèi)湖科學(xué)園區(qū)同時間出現(xiàn)成長，這個時候，臺北出現(xiàn)了內(nèi)湖科學(xué)園區(qū)這第3個旋轉(zhuǎn)軸心。

2008年捷運(yùn)板南線昆陽站、2009年捷運(yùn)南港站相繼通車，而這段期間內(nèi)，南港展覽館相繼落成啟用，加上臺北市政府在南港規(guī)劃了5個智埠中心，以及南港經(jīng)貿(mào)園區(qū)、南港軟體園區(qū)等重大建設(shè)，加上南港車站的三鐵共構(gòu)工程，臺北發(fā)展軸心在南港出現(xiàn)了第4個旋轉(zhuǎn)軸心。

現(xiàn)在，請把這4個旋轉(zhuǎn)軸心想像為臺北城市的4個齒輪，看看是不是從第1個到第4個齒輪都環(huán)環(huán)相扣，就像是4個時代的齒輪相互牽動著整個臺北地區(qū)的經(jīng)貿(mào)發(fā)展與都市繁榮(圖1)，而現(xiàn)在第4個巨大的齒輪正好落在「南港經(jīng)貿(mào)園區(qū)」。

半世紀(jì)的臺北建設(shè)走向~由西向東

接下來，再看看這4個齒輪，從第1個到第4個，它的城市發(fā)展方向是不是「由西向東」？這樣的發(fā)展趨勢，很清楚了告訴大家，臺北市經(jīng)過了半個世紀(jì)的發(fā)展之後，「向東走」的趨勢已經(jīng)是相當(dāng)明顯。因此，站在房地產(chǎn)投資角度上，跟著趨勢走一定不會錯，南港地區(qū)現(xiàn)在正處於臺北發(fā)展第4期，也是臺北市發(fā)展最後一期。
 

如果你勇於投資，而且財(cái)力雄厚，那麼，現(xiàn)在到南港投資不動產(chǎn)是一件不錯的選擇，中信房屋南港經(jīng)貿(mào)加盟店專案經(jīng)理許雅惠表示：「現(xiàn)在南港2房的產(chǎn)品，大概都是1800萬元起跳?！惯@個數(shù)字讓人相當(dāng)驚訝，她立刻補(bǔ)充說：「新房子與舊房子之間的價差很小，因?yàn)槟细蹘缀?成以上的30年老屋，都在談都市更新，一旦都更能夠談成，未來房子增值空間相當(dāng)大，所以沒人想要便宜賣房子?！?br />
南港~成為臺北第4個齒輪發(fā)展軸心

根據(jù)房地產(chǎn)市調(diào)資料指出，南港現(xiàn)階段平均預(yù)售房價約在每坪80萬元，以2房約25坪的格局來看，總價起碼2000萬元，而同樣坪數(shù)、30年以上屋齡的4樓公寓，現(xiàn)在的總價就是1800萬元，相當(dāng)於每坪72萬元，許雅惠說：「那是因?yàn)?樓老公寓的土地持份較高，未來都市更新不是看建物權(quán)狀坪數(shù)，而是看土地坪數(shù)?！谷绻@樣的房價會嚇到你，那起碼你還算是理智，因?yàn)?，在往東車程10~15分鐘的汐止，只要南港房價的一半，就可以擁有全新高級的住宅，你不必花大錢買老屋等都市更新，因?yàn)槟憧赡軙坏染褪?5年(臺北市正義國宅都更案前後耗時15年)，也許等到最後還是一場空。

所以，看著臺北上空城市發(fā)展的4個齒輪，你只需要想一件事「下一個齒輪會在哪裡？」，然後到這個齒輪會形成的區(qū)域進(jìn)行房地產(chǎn)投資，就可以贏在區(qū)域發(fā)展之前，要知道第5個城市發(fā)展齒輪落在哪裡，其實(shí)並不困難，先回過頭來看看南港吧！

南港建設(shè)帶動汐止增值空間

現(xiàn)階段，全臺北市公共建設(shè)發(fā)展最多的區(qū)域在哪裡？答案就是~南港，最重要的3大建設(shè)發(fā)展如下：

(1)南港是臺北新東區(qū)，經(jīng)貿(mào)園區(qū)開發(fā)，創(chuàng)造全新價值----臺北市政府為配合國家產(chǎn)業(yè)政策，推動「南港經(jīng)貿(mào)園區(qū)」開發(fā)，有軟體園區(qū)，第2世貿(mào)中心，商業(yè)娛樂中心及旅館會議中心等，總面績約為87公頃。

交通動線規(guī)劃上，南港經(jīng)貿(mào)園區(qū)內(nèi)共設(shè)有「南軟園區(qū)站」及「南港展覽館站」2個捷運(yùn)站，展覽館站與世貿(mào)南港展覽館相連通，可直接由展覽站搭捷運(yùn)連結(jié)內(nèi)湖科技園區(qū)、松山機(jī)場，或往南港站轉(zhuǎn)搭高鐵，也可至臺北車站轉(zhuǎn)乘機(jī)場捷運(yùn)線至桃園國際機(jī)場，是標(biāo)準(zhǔn)的國際化展覽館。

(2)南港3鐵共構(gòu)+50線公車，交通優(yōu)勢直逼臺北車站----擁有高速鐵路、臺鐵、捷運(yùn)3鐵共構(gòu)的南港車站，就成為與臺北車站5鐵共構(gòu)相抗衡的臺北市第2個交通樞紐。南港車站總樓地板面積約8萬餘坪，全案已由潤泰集團(tuán)旗下潤泰旭展取得「南港車站OT與BOT案」開發(fā)權(quán)。

未來將有藝文創(chuàng)意館與休閒娛樂商場、停車場、百貨零售商場、多功能會議中心、商務(wù)辦公室及商務(wù)旅館等，預(yù)計(jì)2011、2012年陸續(xù)對外營運(yùn)，將可把現(xiàn)在臺北東區(qū)人潮繼續(xù)往南港方向牽引。南港車站除規(guī)劃為3鐵共構(gòu)之外，加上現(xiàn)有50多線公車匯集在南港展覽館，架構(gòu)成四通八達(dá)交通網(wǎng)絡(luò)，成為公路客運(yùn)及市區(qū)公車的臺北東區(qū)新轉(zhuǎn)運(yùn)中心，亦將是東區(qū)新交通樞紐。
 

 

(3)南港大型都更案相繼推出，房價表現(xiàn)疊羅漢----配合都更大型個案登場，包括 202兵工廠遷移，將185公頃土地作為產(chǎn)業(yè)研發(fā)及生技園區(qū)新聚落。臺肥南港開發(fā)計(jì)畫C2.C3.C4面積總計(jì)2.2萬坪，規(guī)劃飯店、百貨、主題娛樂、養(yǎng)生美容中心及高級商辦大樓，另外C6~C9設(shè)定地上權(quán)予中國信託為企業(yè)總部。南港輪胎廠區(qū)30層以上複合式住宅及商業(yè)大樓開發(fā)計(jì)畫，現(xiàn)已定名為「世界明珠」，預(yù)計(jì)挑戰(zhàn)每坪200萬元的銷售單價。國揚(yáng)大南港案總計(jì)1.06萬坪土地，計(jì)畫推出住宅、商辦、飯店與酒店式公寓等，飯店將有漢來飯店進(jìn)駐。

南港這樣的發(fā)展架構(gòu)，透露出一個趨勢，這些建設(shè)在南港地區(qū)也是「由西向東」的在進(jìn)行，當(dāng)這個區(qū)域5年內(nèi)發(fā)展一定程度之後，整個趨勢依舊是「繼續(xù)向東」，這個時候，緊鄰南港的汐止，就有機(jī)會成為第5個臺北城市發(fā)展的軸心。加上「汐止科學(xué)園區(qū)」可以延伸南港經(jīng)貿(mào)園區(qū)的科技發(fā)展，讓第5個城市滾動的齒輪，似乎更確定會在汐止地區(qū)出現(xiàn)。如果未來牽動城市擴(kuò)大發(fā)展的齒輪會出現(xiàn)在汐止，那麼這個區(qū)域的房地產(chǎn)投資價值，就值得注意。

汐止~成為臺北第5個齒輪發(fā)展軸心

汐止成為第5個城市發(fā)展齒輪是有跡可尋，而且有重大建設(shè)可以佐證的。在汐止地區(qū)的鐵道運(yùn)輸已經(jīng)因應(yīng)「南港車站」，修建成為鐵道捷運(yùn)化，臺鐵都會區(qū)捷運(yùn)化改善工程更在汐止至南港間增設(shè)了汐科站、並於2008年2月啟用，這個建設(shè)的著眼點(diǎn)，就是未來讓三鐵共構(gòu)的南港車站動線，能夠快速的將人潮從汐止帶往南港，轉(zhuǎn)進(jìn)臺北市，縮短城市間的距離，一旦城市距離縮短，城市價值當(dāng)然會上揚(yáng)。

除此之外，中央政府的政策建設(shè)也已經(jīng)在積極安排汐止的未來城市發(fā)展，你只要再想想捷運(yùn)民生汐止線的規(guī)劃，就可以看得出來，中央在規(guī)劃城市藍(lán)圖的時候，運(yùn)用了2條軌道運(yùn)輸，希望能夠先後打通汐止的任督二脈，狹長地形的汐止地區(qū)未來擁有2條重要管道的通勤系統(tǒng)，當(dāng)然就醞釀著一股持續(xù)增值的潛力。

中央政府提示汐止發(fā)展大未來

交通部長毛治國在2010年7月30日舉辦的「北臺區(qū)域城市軌道建設(shè)與都市發(fā)展論壇」中說：「要用都市發(fā)展的角度來思考，特定區(qū)域就要發(fā)展公共交通系統(tǒng)和軌道運(yùn)輸，同時也可參考在美國已經(jīng)很成熟的稅金融資增額(Tax Increment Finance，簡稱TIF)做法，在政府資金不足時，讓稅收成為籌措公共設(shè)施興建經(jīng)費(fèi)的融資辦法。」顯然，政府在交通軌道建設(shè)的推動上，已經(jīng)胸有成竹，這也說明汐止2條交通軌道建設(shè)，將會帶動汐止未來城市擴(kuò)大後的發(fā)展(圖2)。

南港建設(shè)往東發(fā)展的趨勢是確認(rèn)的，而往東的下一站，就是汐止，汐止的重大建設(shè)沒有南港那麼多，但是，值得注意的是，當(dāng)南港發(fā)展起來的時候，估計(jì)會增加5萬的就業(yè)人口擠進(jìn)南港區(qū)域，這麼多人都會有「住在鄰近工作單位」的慾望與需求，這個時候，鄰近的汐止就會出現(xiàn)龐大的住宅需求，如果南港新增加就業(yè)人口的10％前往汐止購屋，那麼，對於住宅的需求量就會有5000戶之多，這個需求量將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過汐止房市的供應(yīng)量。經(jīng)濟(jì)學(xué)最簡單的原理：當(dāng)需求大於供給之後的結(jié)果是什麼？那就是~價格上揚(yáng)。

10~15分車程 價錢省一半

因此，未來汐止房價繼續(xù)上漲是必然的趨勢，因?yàn)槟细劭焖俚陌l(fā)展會給鄰近區(qū)域帶來住屋需求，而汐止距離南港車程僅10~15分鐘，是南港工作人口的首選區(qū)域，現(xiàn)在房價與南港出現(xiàn)了不合理的「價格斷層」，未來當(dāng)南港房價出現(xiàn)每坪200萬單價的時候，汐止的房價當(dāng)然也會進(jìn)行區(qū)域比價，跟著上揚(yáng)。

 南港房價疊羅漢 沒有下跌空間

 

所以，你只要從「10~15分鐘車程，房價減半」角度看汐止，不必覺得現(xiàn)在汐止房價貴，因?yàn)楫?dāng)南港肯定會越來越發(fā)展、房價會越來越高的時候，汐止房價也不會太便宜，5年前你沒有用每坪40多萬買南港房子，現(xiàn)在已經(jīng)85萬，現(xiàn)在你不到汐止買房子，3年後汐止房價再上揚(yáng)，你又要後悔了(圖3)。